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律师代理M市房地产协会项目关于回迁房增值税征收专项非诉业务案

时间:2020-7-29
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【案情简介】

M市TY房地产公司与M市JT经济合作社以村企合作的方式对M市JT经济合作社开展城中村改造项目。该项目地块分为两部分:一部分为融资地块,通过政府征收、协议出让的方式转移给M市TY房地产公司与M市JT经济合作社共同成立的M市XTD房地产公司,由M市XTD房地产公司进行开发房地产产品进行销售;另一部分为安置地块,该地块保持权属由M市JT经济合作社所有不变,由M市TY房地产公司以及政府给予的征地拆迁补偿款进行回迁房建造。

回迁房建设好后分配给M市经济合作社村民时,M市税务机关向M市XTD房地产公司送达了约谈通知书,拟对回迁房增值税征收问题与M市XTD房地产公司进行约谈。M市XTD房地产公司为此向M市房地产协会求助,希望M市房地产协会给予帮助。M市房地产协会与M市税务机关进行初步沟通后得知M市税务机关拟对M市XTD房地产公司向M市JT经济合作社村民分配回迁房的行为征收增值税。为此,M市房地产协会邀请本律师以及税务专业人员共同商讨此问题。

【争议焦点】

M市税务机关认为M市JT经济合作社获得的回迁房属于M市房地产公司给予的征收补偿,故M市XTD房地产公司向M市JT经济合作社村民分配回迁房的行为属于视同销售的行为,应当依法征收增值税。而经本律师向M市房地产协会了解后认为,M市JT经济合作社的回迁房属于该经济合作社自建的回迁房,性质上并不属于M市XTD房地产公司给予的拆迁补偿,故不存在视同销售的情况。

【律师代理思路】

一、该项目的回迁房是由M市JT经济合作社自建,并不是M市XTD房地产公司无偿转让的,不属于视同销售之列

《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:……(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”而该实施办法的附件《销售服务、无形资产、不动产注释》对销售不动产解释为:“转让不动产所有权的业务活动。”可见,视同销售的前提是不动产的所有权发生了转移。而根据M市政府2014年7月7日作出了一份会议纪要确认,该项目回迁房所在土地保留农村集体建设用地性质。土地涉及的土地证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的权属或主体均为M市JT经济合作社。回迁房确权为M市JT经济合作社名下。可见,回迁房占土地并未被政府征收,权属并未发生转移。因此,回迁房的权属一直都归M市JT经济合作社所有,并不是M市XTD房地产公司将其所有的房屋补偿给经济合作社,所以该项目的回迁房并不涉及权属的转移,不属于视同销售。

二、M市JT经济合作社建设回迁房的资金来源于政府的补偿,与M市XTD房地产公司无直接的关系

《土地管理法》第四十六条第一款规定:“国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《国有土地使用权出让收支管理办法》第十三条规定:“土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。” 第十四条规定:“征地和拆迁补偿支出,包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费,按照地方人民政府批准的征地补偿方案、拆迁补偿方案以及财政部门核定的预算执行。”由此可知,征收土地是政府行为。而土地受让人向政府支付的土地出让金包括了政府应支付给被征地村集体的征地拆迁补偿成本。虽然土地受让人是征地拆迁补偿成本的最终承受人,但在法律上,政府是征地拆迁补偿的支付者而并不是土地的受让人。为了满足被拆迁人的需要,现实中对被拆迁人的补偿除了货币补偿之外,还衍生出产权置换、被拆迁人自建安置等多种补偿方式。但无论是哪种补偿方式都没有改变政府是征地拆迁补偿成本的承担者,土地受让人是最终承受者的事实。可见,M市JT经济合作社获得回迁房系属政府给予的补偿,与M市XTD房地产公司并没有直接的关系。

【案件结果概述】

本律师的观点经M市房地产协议及税务专业人员讨论后认为可以作为与税务机关约谈的主要观点。于是,本律师便草拟了《关于解决“三旧”改造回迁房税收问题的意见》给M市房地产协会。M市房地产协会以其自己的名义递交给了M市税务机关。后来,本律师未见M市税务机关要求M市XTD房地产公司缴纳就回迁房问题缴纳增值税。

【案例评析】

本案是一项关于税务处理的非诉案件。本案的争议焦点在于M市JT经济合作社获得回迁房是否存在视同销售。《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第(二)项规定,单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产的属于视同销售,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。而该实施办法的附件《销售服务、无形资产、不动产注释》对销售不动产解释为:“转让不动产所有权的业务活动。”故,本案的关键在于M市JT经济合作社获得回迁房这一事件是否存在回迁房权属的转移。

在本案,回迁房所在地块一直都保留集体所有性质,回迁房的报建手续多数都以M市JT经济合作社报建,故回迁房属于M市JT经济合作社原始取得,不存在权属转移。所以本案不存在视同销售的情况。

M市JT经济合作社建设回迁房的资金实际上是来源于政府征收融资地块的补偿款,属于M市XTD房地产公司获得融资地块所要支付的土地出让金中的一部分。因此,在本案中,M市XTD房地产公司仅是为回迁房的建造间接地支付了资金,M市XTD房地产公司从未拥有过回迁房的权属。既然如此,就不存在回迁房的权属从M市XTD房地产公司流转到M市JT经济合作社的情形。故M市税务机关不应对M市XTD房地产公司征收增值税。

【结语和建议】

在本案处理过程中,体现了律师在处理非诉讼案件的工作思路及工作重点,对笔者在处理非诉讼案件时的工作方法、方式提出了更全面的要求及启发。律师处理非诉讼案件的工作量及工作内容并不会比诉讼案件少,甚至往往是要多于法律关系较为简单的诉讼案件,并且非诉讼案件事务的延续性、重要性、风险性要更加大于诉讼案件。一个合同处理不好,就可能会导致直接的利益风险,甚至是诉讼风险。

我们律师应该继续加强对法律及政策的学习,全面吸取诉讼案件、判例的各类经验作用在诉讼及非诉讼的案件当中。在从事法律顾问工作及各类专项非诉讼案件工作之时,更加建议律师全面分析及论证,建议律师通过团队合作开展工作,建议律所组成法律工作经验丰富的律师为法律顾问单位保驾护航,更优质、更高效、更安全地维护当事人的合法权利,实现当事人与律所、律师的共赢!

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