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律师代理M市YZ房地产项目拟定及修改物业买卖协议专项非诉业务案

时间:2020-7-29
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【案情简介】

M市YZ公司于2006年经M市D区工商行政管理局核准成立并经营至今,由陈某担任公司的法定代表人,具备房地产开发资质。2015年YZ公司正式开发“M市YZ房地产项目”(以下简称开发项目),并聘请广东诚挚律师事务所律师作为常年法律顾问为其提供法律顾问服务以及非诉讼法律服务。2017年7月,YZ公司的开发项目最后一期建设已经基本完成,并且依法获得相应商品房的《商品房预售许可证》。

由于M市YZ公司于2017年7月以前曾与M市X房地产销售代理公司(以下简称代理公司)签订了《M市YZ房地产项目代理销售协议》(以下简称代理协议),委托代理公司代理上述开发项目的第一期建设商品房的销售,并在代理协议第八条约定了达到销售指标的情况下,M市YZ公司“M市YZ房地产项目”的第二期、第三期物业的销售代理应优先委托代理公司,而后该代理公司已经完成了销售指标。

而经M市YZ公司股东会讨论,开发项目的最后一期若按照之前的代理费用交由代理公司按照原有代理方案进行销售,一方面不符合开发项目最后一期商品房的整体定位,不能达到该期商品房的预期价值;一方面会额外增加部分股东的回购负担,因为在项目开发之初形成的股东会决议已经明确股东享有以成本价部分回购最后一期商品房的权利。

基于上述原因,为了合理规避M市YZ公司与代理公司的《代理协议》中约定的优先代理权,在M市YZ公司不违约的情况下,对开发项目按照股东会对该期商铺房的整体定位进行销售,并达到预期价值,M市YZ公司特咨询常年法律顾问广东诚挚律师事务所上述相应法律问题,并与常年法律顾问达成专项非诉讼案件委托为其提供相应法律服务。

【争议焦点】

一 、本案顾问单位M市YZ公司提出:是否存在不违反《代理协议》的前提下,可以设计相应的法律运作模式,使其商业行为既不违约、不损害M市YZ公司与代理公司长期友好的合作关系;又可以达到不损害公司利益的前提下,实现股东优惠权利的目的。

二、由于M市YZ公司股东会对开发项目最后一期商品房的整体定位要求,开发项目最后一期的销售价格较高,YZ公司股东无法单独消化相应的商品房;同时,在股东的努力下,已经有第三方意向方对相应的商品房提出了报价;最后,经股东会讨论决议,除股东自行购买及第三方意向方所认购的部分外,开发项目最后一期的商品房仍然需要按照整体定位要求对外进行销售。因此,必须综合完善上述几种情况下关于开发项目最后一期商品房销售的相应法律文件。

【律师代理思路】

本案,M市YZ公司常年法律顾问广东诚挚律师事务所律师接到上述委托后,对相应的《M市YZ公司股东会决议》、《代理合同》等条文进行分析。首先明确:

一、股东会决议中,股东享有“M市YZ公司开发项目商品房的单价按(工程审计报告核算)成本价计算,最终结算面积以M市房产局核发的产权面积为准。”没有明确是否限制股东购买商品房的数量。

二、《代理合同》中,除了明确约定乙方(代理公司)的销售数额达到销售指标的情况下,甲方(M市YZ公司)“M市YZ房地产项目”的第二期、第三期物业的销售代理应优先委托乙方,还同时约定:甲方开发的M市YZ房地产项目的第二期、第三期物业,甲方可以自行销售。另,《代理合同》仅明确在(双方)代理合作期间,甲方不能委托其他房地产销售代理企业代理开发项目的商品房销售,甲方违约的,乙方有权将甲方委托其他方销售的商品房计入乙方销售数额计算代理费用。同时,《代理合同》明确乙方若代理开发项目最后一期商品房的销售工作,需要另行签订合同。

又依据《中华人民共和国合同法》第四条:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”第四百二十四条:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”可知:根据M市YZ公司与代理公司签订的合同,开发项目最后一期的商品房原则上应由代理公司进行代理或者有M市YZ公司自行销售。

因此,为了不影响M市YZ公司对开发项目最后一期的商品房的布局,又不影响M市YZ公司与代理公司的合作关系,笔者经过与股东会商议后,认为可以由M市YZ公司自行将上述开发项目最后一期的全部商品房统一以盈利价格出售给一个主体,再与该主体协商一致,明确约定:在一个合同期限内,若M市YZ公司股东、第三方意向人(包括该主体指定的第三方)需要向M市YZ公司购买开发项目最后一期相应商品房的,经M市YZ公司与该主体同意后,M市YZ公司可以直接将房产过户给该主体指定买家完成交易。合同期限到期后,由M市YZ公司与该主体完成合同交易。

该主体可以是有其他投资人、股东、第三方意向投资成立或是经商业途径选择。因此,采用该模式进行操作的优点是:首先可以避免M市YZ公司自身商业风险(商品房已销售),将商品房销售的风险转移;其次可以合理避免《代理合同》可能发生的违约责任,最后可以实现开发项目的价值。

当然,该模式同有存在相应的风险与难点:一是主体选择上存在难度;二是M市YZ公司存在关联交易固有的风险;三是整体购买M市YZ公司开发项目的主体支付能力方面的风险。同时,仍应该与原代理公司积极沟通,友好协商,以减少不必要的诉讼风险。

笔者已经以法律意见的形式向M市YZ公司股东会提出该模式的法律风险,并提请M市YZ公司股东会进行充分讨论。

【案件结果概述】

上述结果最终由M市YZ公司股东会全体股东决议通过,并有广东诚挚律师事务所指派笔者就上述情况拟定并修改《M市YZ房地产项目物业买卖协议》及相关的告知书等文件。

经M市YZ公司股东会的商业运作,上述物业已经由M市YZ公司与G市X公司签订相应的《M市YZ房地产项目物业买卖协议》并完成相关房地产产权转移的声明,现相关物业由G市X公司自行销售。

【案例评析】

本案作为一宗非诉讼案件,主要体现了企业对于法律风险的管控以及对于法律服务的需求。

首先,在本案发生之初,企业应当对自身开发的项目的定位作出相应的设计,并且在企业发展的每一步进程中,都要设立法律风险防控,尤其是对于需要签订合同或是作出声明、法律文书等行为,更需要专业律师介入以防范相应风险。如本案中,若M市YZ公司在与代理公司签订《代理合同》时能够避免预期后果中对自身的限制性条款,即在签订《代理合同》时不设定相应的违约条款,或是更加开放自身选择权利的条款,可能结果上会避免更多法律风险,企业自身也就具备更多的自由。

其次,作为常年法律顾问方面的反思,法律顾问也应当积极加强与企业的沟通,在一定程度上能充分发挥法律顾问的作用,也可以使企业更全面、更专业地防范法律风险。同时,本案中,法律顾问履行自身切实维护当事人合法利益的职责,在对于《代理合同》的应对中,虽然无法避免企业在某种程度上违背了合同的诚实信用原则,但是在没有违反合同约定的前提下可以合理避免合同的违约风险,亦体现了法律顾问律师维护当事人合法权利的职业操守。

最后,律师在作为法律顾问或处理非诉讼案件的时候,与律师处理诉讼案件的代理思路有较大差别。事实上本案在设计运作模式时,曾经围绕公司法及合同法及相应司法解释、法律法规和当地政策等做过多种方案并进行论证,并且评估相应法律风险与操作难度,最终由委托人参考自身实际情况以及最有利模式下的方法进行操作,本案的处理模式或许不是企业最佳处理的方式,确是最符合委托人利益与实际能力的模式。因此,笔者认为,与诉讼案件的目的侧重于维护当事人合法权利不同,非诉讼案件尤其是企业类案件更侧重于运用法律解决各项(商业)问题,以起到让企业依法运行、获得最大法律利益、尽可能避免法律风险的目的。

【结语和建议】

在本案处理过程中,体现了律师在处理非诉讼案件的工作思路及工作重点,对笔者在处理非诉讼案件时的工作方法、方式提出了更全面的要求及启发。律师处理非诉讼案件的工作量及工作内容并不会比诉讼案件少,甚至往往是要多于法律关系较为简单的诉讼案件,并且非诉讼案件事务的延续性、重要性、风险性要更加大于诉讼案件。一个合同处理不好,就可能会导致直接的利益风险,甚至是诉讼风险。

我们律师应该继续加强对法律及政策的学习,全面吸取诉讼案件、判例的各类经验作用在诉讼及非诉讼的案件当中。在从事法律顾问工作及各类专项非诉讼案件工作之时,更加建议律师全面分析及论证,建议律师通过团队合作开展工作,建议律所组成法律工作经验丰富的律师为法律顾问单位保驾护航,更优质、更高效、更安全地维护当事人的合法权利。

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